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顾海波五月是开发商2012年最后的出货良

来源: 2018年08月04日

顾海波:五月是开发商2012年最后的出货良机

应媒体邀请,就“五一”楼市及2012年下半年楼市走势作个评论。

一季度楼市成交是“伪阳春”,1月是传统楼市销售淡季、况且还有7天长假,虽然环比1月逐月上涨,但同比去年一季,无论全国还是上海都下降10%左右,把一季度楼市环比上涨的历史常识和楼市“自然生理”现象,夸张为楼市“小阳春”,这是利益集团的广告和忽悠!根据上海市统计局公布的统计数据表明:2012年月,上海市商品房销售面积316.47万平方米,同比下降14.8%,其中商品住宅销售面积275.2万平方米,同比下降9.9%。4月的前25天上海商品住宅成交40.66平方米,环比又下降26.7%。 [许子枋:宽松信贷救市仍属虚幻]

接下去的五月是楼市“红五月”?还是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”行情?还得由政策、博弈和时间来决定!

事实上,我的观点很明确:2012房价上涨没戏!房价上下都压力,总体稳中微降!理由:

1、 2012年住房供求趋于平衡且供会略大于求

囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生变化,会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面,供大于求,房价就不会大幅上涨。同时,土地价格已经先于房价呈现理性回归,为降低房价提供了可能。

2、 住房的供应结构将日趋合理

中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度,保障房和“90/70”普通商品房会占绝大多数,虽然在执行过程中会受到影响,但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。至少在2012年限购不放松的前提下,大量有限的“房票”进入保障房系列,对商品房的需求就会减少,供需平衡、房价也会相对平衡。

3、银行不可能大幅度对房地产放松

虽然银行存款准备金率还有下调的可能

顾海波五月是开发商2012年最后的出货良

,但在通货膨胀率居高不下、在中央“房地产调控不动摇”的基调下,在银行资本充足率仍要求较高的情况下,货币更可能是流向实体经济和小微企业,流向经济转型。银行恐怕继续托市也是“有心无力”、“力不从心”!另外,热钱外流近期也比较明显,外汇占比减少,对楼市影响有待观察。

4、房地产政策风险在发酵

中央提出房地产调控政策不动摇(至少2012年不会动摇),“房价合理回归”,限贷、限购政策在短期不可能取消并持续发酵,另外房产税还会在全国增加试点,政策的风险日益积聚。

5、老百姓有支付能力的需求被过度透支

房价飙升的持续时间较长(10多年没有回调),房价的涨幅累积过大(10年来各地平均涨幅在倍以上),老百姓的有效需求透支过大,“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中国当下几乎已没有正常有支付能力的需求,剩下不是疯狂性投机需求就是过度透支的恐慌性需求,这全是调控政策“变色龙”惹的祸!所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎!

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