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叶檀房产税价值需体现真正调节贫富差距

来源: 2018年09月29日

叶檀:房产税价值需体现 真正调节贫富差距

核心提示:目前,上海、重庆两地虽然进行了房产税试点,但是房产税调节房价的作用并不明显,其中一个很重要的原因在于,房产税的价值并未得到体现。

房产税必须更有实用价值,不应该成为花瓶。

2月20日国务院召开常务会议,提出严格实施差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税试点范围,希望争论不休的房产税就此明朗,房产税成为大势所趋。

目前试点地区征收的房产税政策过于疲软,既未能有效抑制房价,也不可能填补土地财政的巨额收入。

上海地区的房产税征收范围,本地户籍新购且属于家庭第二套以上;外地户籍新购住房,人均面积60平方米以上部分征收,初始按交易价格70%、以后按评估价征收,高于市场均价2倍的税率为0.6%,低于2倍的降为0.4%。统计显示,自试点启动至去年三季度,上海认定的应征收房产税的住房约4.8万多套,约占已认定住房总数的19%。2011年,上海房产税收入为22.1亿元,完成预算的110.5%;2012年房产税24.6亿元,完成预算的109.3%。这一数据包括商铺与写字楼,因此,个人住宅只占了极小一部分。2012年超过预算主要是部分企业拓展发展空间,生产经营性用房有所增加,以及加强房产税征管。

2011年

叶檀房产税价值需体现真正调节贫富差距

,上海土地收入1491亿元,即使加上商铺、写字楼,房产税收入只占土地收入的1.5%左右,土地收入占财政收入的比例高达43.5%。2012年上海土地出让收入大幅下降到960亿元,房产税收入上升到2.6%,同比上升,但仍然无法满足地方公共支出所需。

重庆也是如此。重庆试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套,征收金额超过9000万元,与土地收入完全不成比例。并且随着中心城区房价上升,重庆2012年房产税缴纳的应税单价,由2011年的9941元/平方米提高至12152元/平方米;从今年1月1日起,应税价格起点提高为12779元/平方米,较去年提高627元。重庆房价缓步上升,是不争的事实。

房产税有两大作用,填补地方财政空白,弥补地方公共支出不足;调节贫富差距,让高收入者为地方财政作出更大的贡献。征收房产税未必能够抑制房价,如果某个地区是经济引擎,属于人口与资源导入型城市,货币囤积严重,该地房价未必会因为房产税而下行,但有了房产税,当地的公共支出就有了源头活水。

有了对地方财政有实际价值的房产税,土地依赖症可以大幅减轻,也可以取代目前行政色彩十足的限购政策。各路人马来购房全部欢迎,买得越多,房产税缴纳得越多,对地方基础设施的贡献也就越大。

我国试点地区的房产税变成抑制房价过快上升的武器,而非基础税收与激励制度。地方政府试图努力压制社会对于房产税的反弹,因此征税范围非常狭窄,税率较低。以重庆房产税为例,征收范围是个人拥有的独栋别墅;个人新购的高档住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子。税率很低,住宅价格在均价3倍以下税率为0.5%,3~4倍1%,4倍以上1.2%,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房,税率统一都是0.5%。

目前试点地区房产税的特点是既往不咎,既往的投资者不咎,以微小的税率抑制新进入的投资者。这也就意味着,房产税无法平抑积存的资产差异,无法对地方财政做出多大贡献,无法形成正确的激励机制。

目前的房产税如同一只蝙蝠,由于房产税对地方财政贡献度低,土地收入重要性不可撼动,附着在房地产市场层层叠叠的税费也无法得到清理,最终房产税价值也就受到了严重质疑。即使存在种种弊端,房产税仍然抑制房地产过度投机。

房产税是地方税,反映地方政府的治理能力,对于缺少土地、人口众多的大城市而言,扩大征税范围、提高房产税率,能够解决移民进入之后的基础设施不足难题,而对于拥有大量土地的中小城市而言,以低税率吸引移民,不失为明智的选择。总而言之,作为基础税种,房产税需要正本清源,制订征税范围与目标以实现房产税的功能。最怕的是,在压力下听命而行,房产税成为税收体系中九牛一毛那根无足轻重的毛。

点评:目前,在中国很多人有几套甚至几十套的房产,这些人将房产作为致富手段,恶性循环下普通工薪阶层更难买房,房产税应该体现出调节贫富差距的作用。

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